השכרת דירה שכורה
ג' כסלו תשפ"ד
האם מותר להשכיר לאחר דירה שכורה? השוכר דירה, במקרה שלא התנו ביניהם אחרת (דלא כדעת חשוקי חמד שהתיר לזמן קצר אף שהתנו שאין ברשות השוכר להשכיר), יש שהתירו להשכירה (פתחי חושן) לזמן קצר (פסקי המשפט), למשפחה בעלת אותו מנין נפשות לכל היותר (כפשט הרמב"ם ושו"ע, דלא כפסקי המשפט שע"פ המנהג מותר אף ליותר), ובלבד שידוע שיש להם תרבות מגורים ראויה וסבירה (ע"פ ריטב"א ערוה"ש ועוד), ולמעשה לענ"ד יש לאסור כלשון שו"ת משפטיך ליעקב "כיום שיש בבית ריהוט וחפצים של המשכיר בכל ענין לא יוכל השוכר להשכיר דהוי כמשכיר מטלטלין עם הבתים ולכ"ע אינו רשאי להשכיר, בפרט אם יש בבית מטלטלין שניתן להבריח" ככסאות או שולחן, ואף אם ארונות בלבד (כעין זה באמרי יעקב ובמאמר של הרב יעקב אברהם כהן), בפרט שכתבו כן בהסכם ביניהם (משפטיך ליעקב ומאמר הנ"ל), בפרט אם תשלומי החשמל והמים על חשבון המשכיר (אמרי יעקב), ובפרט אם שילם השוכר מראש (ע"פ מהר"א ששון), והוא הדין להשאיל (פשוט).
(א) שנינו בב"מ כט: (וגיטין כט.) "אמר רבי שמעון בן לקיש כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר".
כתב הרמב"ם בהלכות שכירות פרק ה' הלכה ד' ע"פ ב"מ עט: "השוכר את הספינה ופרקה בחצי הדרך נותן לו שכר כל הדרך ואם מצא השוכר מי שישכיר אותה לו עד המקום שפסק שוכר ויש לבעל הספינה עליו תרעומת..." והמשיך בהלכה ה' "מכאן אני אומר שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה, שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן.." והראב"ד כתב שיש בדורינו חולקים שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם.
ביאר הרב המגיד דלמד הרמב"ם מדין הספינה דלא אמרו שיש לו תרעומת אלא בספינה מפני שיש לו לבעל הספינה לדור עם השוכר ולסבול דעתו אבל בבית שאינו דר עמו אפילו תרעומת אין לו, והראב"ד ס"ל לחלק בין ספינה לבית דבספינה יכול הוא להשכירה לאחר לפי שבעלה עמה וישמור שהשוכר הזה לא יקלקלנה ואעפ"כ יש לו תרעומת מפני שינוי הדעת אבל בבית שאין בעליו עמו אינו רשאי, וכתב דטענת הראב"ד חלושה מאד שהרי השוכר השני אם הזיק ישלם ואין מצוי היזק בקרקע שיאמר בו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר. הסמ"ע (שטז,א) חידד דבמשכיר ביתו איירי דהמשכיר אינו דר עם השוכר בביתו ויש בו משום אל תמנע טוב מבעליו, ולא אמרו דאין השוכר רשאי להשכיר כי אם במטלטלים שמא יבריחם שומר השני ויאבדם, וגם בשדה משום שמא יכחישנה, משא"כ במשכיר ביתו דיכול להראות לו כל פרטי עניני ביתו ויתנה עמו שיחזירנו כן בשלימותו.
(ב) הדרכ"מ (שם) הביא שדעת המרדכי בשם מוהר"ם דיכול להשכירו אפילו למי שבני ביתו יותר מרובים דהא יכול למלאות ביתו דיורים, וכ"ד מהרי"ו, וכ"כ הט"ז בדעת הרשב"א שאסר להשכיר למי שב"ב מרובין היינו משום שהתנה בפירוש אבל בסתם יכול להשכיר למי שירצה, אבל המרדכי כתב דלא יכול להשכירו לאחר כלל כדעת הראב"ד, וציין הדרכ"מ לסימנים ש"ח ושי"א, שם מובאת דעת הרא"ש שמותר לשנות בשכירות במקום שאינו מפסיד למשכיר והוא כדעת הרמב"ם ומוהר"ם, והוסיף "אמנם במחלוקת שבין מוהר"ם ורמב"ם אם יכול להשכירו ליותר בני אדם נקטינן כרמב"ם משום דכל ספיקא דדינא קרקע בחזקת בעליה עומדת".
(ג) השו"ע (שטז,א) פסק כלשון הרמב"ם "המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר, משכיר עד סוף זמנו, והוא שלא יהיה מנין בני בית האחד יותר מבני ביתו", והרמ"א סתם כמותו, וכן נראה בהלכות בהמשך דבריו שהתנה כרמב"ם גבי מנין האנשים.
הש"ך (שטז,ב) ציין לספר החינוך מצוה נ"ט, שם כתב "ומה שאמרו זכרונם לברכה שאין השוכר רשאי להשכיר וכתב הרמב"ם ז"ל שלא אמרו זה אלא במטלטלין, לפי שאין רצונו שיהא פקדונו ביד אחר, אבל בשוכר בית ורצה להשכירו לאחר רשאי, ובלבד שיהו האחרונים כמנין הראשונים, וכן בספינה, ויש חולקין עליו" ואולי כוונת הש"ך שהחינוך הביא גם את דעת הראב"ד.
(ד) בסימן שמב/א פסק השו"ע כלשון הרמב"ם בשכירות א/ד בקצרה "אין השואל רשאי להשאיל אפילו שאל ספר תורה.." וכתב הרמ"א ע"פ תשובת הרשב"א (הובא בב"י) "מיהו דבר שאי אפשר להבריח ולכפור בו, כגון בית או ספינה, מותר להשאיל ועיין לעיל סימן שט"ז". הרמ"א כאן א"כ ממשיך שיטת הרמב"ם בפרק ה' (לעיל) שהמימרא 'אין השוכר רשאי להשכיר' נאמר רק במטלטלין.
והנה מבואר בתשובת הרשב"א (בב"י) טעם הענין דמטלטלין "אין דרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם מפני שאפשר להבריחם ואינו רוצה שיהו מטלטליו אצל אחרים.. אבל מטלטלין שאין עשויין להבריח שדרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם משכיר ומשאיל לאחרים". מבואר בלשון הרשב"א שאין הנק' כאן 'קרקעות' ו'מטלטלין' אלא אם זה דבר ש'עשוי להבריח', וראייתו מדין דספינה.
אולם מלשון הרמב"ם בפרק ה' (לעיל) "שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן", משמע מעט דלא כטעם הרשב"א, ולא תליא ב'עשוי להבריח' אלא ענין של 'ביד אחר', ולכן בספינה מותר, כיוון שבעלה עמה, ולא משום שאינה עשויה להבריח כדברי הרשב"א (ומוכרחים אנו לחילוק הרב המגיד בין ספינה לקרקע, דקרקע יותר קל, עיין לעיל), וכן נראה שלמד בערוה"ש שתמה דבב"מ (ל"ו) שנינו דבשומר שמסר לשומר נאמרו שני טעמים האחד משום דאין רצונו שיהא פקדונו ביד אחר והשני משום שאינו נאמן לו בשבועה "אבל טעם זה ד'שמא יבריח' לא מצינו", עיי"ש מש"כ. אכן בסמ"ע (שמב,א) הביא את טעם הרשב"א על דברי המחבר אך אינו מוכרח לומר שלמד דדעת הרמב"ם והמחבר כטעם הרשב"א, ויש עוד לעיין (וראה מש"כ לקמן).
(ה) בהלכות מכירה פכ"ג כתב הרמב"ם (ח) "ומה הפרש יש בין הקונה שדה זו לפירותיה ובין השוכר שדה מחבירו, שהקונה שדה לפירותיה יש לו לנטעה או לזרעה כל זמן שירצה או להובירה, והשוכר אינן כן כמו שיתבאר בענין שכירות, ואין השוכר רשאי להשכיר אבל הקונה מקנה לאחרים כל מה שקנה" והקשו כל הנושאי כלים שם ובחו"מ סימן רי"ב דהרי בהלכות שכירות התיר הרמב"ם להשכיר בית לאחר ומאי שנא, והב"ח תירץ דאיירי הכא בדיירים מרובים (וצ"ע דהא לא מבואר כן בסתימת הרמב"ם). הסמ"ע (ריב,טז) יישב הסתירה דבבית כשימסרנו לידו בשלימותו צריך להחזירו לידו כמו שמסר לו וקלקולו ניכר, משא"כ בשדה דיכול להכחישה בזריעה התמידית או שיזרע בה דברים המכחישים הקרקע ולא יהא נראה ונודע שהכחישה (וראה הבדלי הלשונות בין מש"כ שם לבין מש"כ בסימן רי"ב סקט"ז וסימן שט"ו סק"ה, ואכמ"ל).
(ו) כתב בכסף הקדשים (שטז) להתיר בימיו אף ביותר ממנין הנפשות ודלא כשו"ע בסימן שט"ז משום שבימיהם היו מוטלים כל תיקוני הבית על המשכיר אולם כעת שפשט המנהג במדינות שעל השוכר מוטל להחזיר כל הבנינים בסוף השכירות כמו שהיה בתחלת השכירות וכותבין כן ברוב שטרות ופשוט עד שאין צריך להזכיר הו"ל כזה נהנה וזה לא חסר, ומה לו להקפיד אם יהיו שם דיורים כמה נפשות יותר ובמה שאינו יכול לעשות לו הנאה מביתו שייך מדת סדום כשמוחה, וסיים דאמנם צריכים להבחין אם אין חשש רעוע או רפיון באיזה פרט מהבנינים על ידי תוספות שיהיו בדיורים, ובמה שאינו ניכר ומסוים כל כך אין מנהג להטיל על השוכר שום תיקון והו"ל כשחררותא דאשיתא שעל ידי דירה (ובזה א"כ יהיה אסור). וכתב בחשוקי חמד (ב"ב ס.) שאמנם בדירות שלנו לא נאמרו דבריו הראשונים של הכסף הקדשים, ורק שייך סוף דבריו, כי אם מנין בני הבית השני יותר מבני ביתו של השוכר, הם עלולים לגרום לבלאי גדול יותר בבית, או האינסטלציה, בדברים שכעת לא ישימו לב, ולא יחייבו תשלום את השוכר, אבל לטווח ארוך, עלול לגרום נזק, וחוזר א"כ דין השו"ע למקומו, ומותר רק כמנין נפשות השוכר.
(ז) כתב ערוה"ש (שטז,ב) על דברי הראב"ד דטעם החולקים מפני שיש בני אדם שמחריבין הבית בדירתם, וכתב דבזה ודאי גם הרמב"ם מודה שאם ידוע שזה האיש שרצונו להשכירו הוא מחריב דירות או שהוא אלם או בעל מריבות או אינו מתנהג בנקיות וכיוצא בזה ודאי שהמשכיר מוחה בו מלהשכיר לזה, אמנם המשכיר אינו נאמן לומר שהוא כן בלא ראיה משכני האיש הזה, וכן לשונא של המשכיר אינו יכול להשכירו. בדבריו מצינו א"כ נטייה ראשונה מדברי הרמב"ם וכל הפוסקים שאחריו, אך זה מותנה במחייה של המשכיר על בסיס מידע שלילי מהימן על השוכר השני, ולא ברירא לי לגמרי בדעתו עד כמה צריך שתהיה מחייה אקטיבית של המשכיר, אכן מצינו בריטב"א (ב"מ עט,ב) שהסתייג במעט מדברי הרמב"ם, דאולם כתב שדינו אמת, ודלא כראב"ד, אך הוסיף דזה "כשהאנשים שוים שאין כל דירות בני אדם בבתים שוים". הריטב"א על פניו דורש מציאות נדירה, ומשמע דלא תלוי במחייה של המשכיר כערוה"ש.
(ח) בפתחי חושן (חלק ד' פרק ד' סע' ח') כתב כלשון השו"ע בסימן שט"ז ואף בצורה קצת יותר מקילה הנוטה לסיעת המוהר"ם דלא הגביל המנין, וז"ל "השוכר בית לזמן קצוב יכול להשכירו לאחר עד סוף זמנו, אפילו שלא מדעתו של משכיר ויש אומרים שאינו יכול להשכיר אם בני ביתו של שני מרובין משל ראשון", ובהערות ציין לרמב"ם והרב המגיד. בחשוקי חמד (שם) אף הגדיל יותר וכתב להתיר אף היכן שכתבו במפורש שאין השוכר רשאי להשכיר, וז"ל "והנה בימינו ישנם חוזים שכתוב בהם במפורש שאין רשות לשוכר להשכיר דירתו לאחר, בכי האי גונא פשוט שאסור לשוכר להתחלף בדירת חברו אלא אם כן משערים שהמשכיר לא מקפיד על החלפה למספר שבועות. במקומות קייט שכולם משכירים חדרים לנופשים, אם לא היה כתוב בחוזה שאסור לו להשכירו, מסתבר שגם השוכר על דעת כן שכר את דירתן שיוכל להשכיר חדרים לנופשים ומותר בכל גוונא". בפסקי המשפט (שטז,א) כתב דתלוי במנהג, ומכיוון שהמנהג לא להקפיד ולהשכיר לאחרים לתקופות קצרות כמו שבתות וימי נופש מסתמא שכר על דעת המנהג, והוסיף דמסתבר גם דאין קפידא במנין נפשות יותר גדול.
(ט) אולם לענ"ד נראה דאין הדברים מוחלטים מכמה כיוונים, וראשית כל בחילוק בין דירות בימיהם לימינו.
1. הובא לעיל בשם הסמ"ע (ריב,טז) שיישב הסתירה ברמב"ם דבבית כשימסרנו לידו בשלימותו צריך להחזירו לידו כמו שמסר לו וקלקולו ניכר ולכן מותר להשכיר משא"כ בשדה דיכול להכחישה בזריעה התמידית או שיזרע בה דברים המכחישים הקרקע ולא יהא נראה ונודע שהכחישה, א"כ י"ל דדירות בימינו יותר דומים לשדה, כייון ששריטה או מכה באיזה קיר או משקוף יכולה להתגלות לאחר כמה חודשים בצירוף של מכה או שריטה נוספת ע"י השוכר ומביאה לנזק למשכיר, או השלכת פסולת בצנרת שתביא בהמשך לסתימות (והדברים ידועים), וא"כ יש לאסור כל השכרה, ואח"כ ראיתי שכ"כ במאמר של הרב יעקב אברהם כהן בצהר (טז, עמ' רמט) "ונתבאר לנו מיסוד דברי הסמ"ע הנ"ל הגבלה נוספת בהיתר להשכיר לאחר והוא שהנזקים שעלולים להיעשות יהיו ניכרים ובולטים, אבל באופן ששייך לעשות נזקים נסתרים שלא יתגלו אלא כעבור זמן, ואז לא יוכל המשכיר לדעת ולהוכיח מי עשה לו זאת, יכול המשכיר להקפיד ולומר לך אני מסכים להשכיר ולא לאחר", וביאר דבזמניהם היו הדירות "בנוי מעצים או אבנים בלבד והיה שייך בהם רק קלקולים מהותיים שאותם שייך לתקן" (קאי עמש"כ הכסף הקדשים לעיל), והוכיח כן גם מלשון שו"ת שמחת יו"ט למהרי"ט אלגזי "דאין דירת בני אדם מחסר בבתים כלל" (וכ"כ במשפטיך ליעקב "בזמנם היה שכירות הדירה רק הכתלים ותו לא"), ולענ"ד הדברים מפורשים ברב המגיד לעיל (ה,ה) שכתב "ואין מצוי היזק בקרקע", משא"כ בזמנינו הרי יש בלאי גדול כידוע.
2. נקודה נוספת היא השכרת מטלטלין, דמצינו בימינו דירות שיש בהם מטלטלין שבהם הלכה פסוקה בש"ס ושו"ע שאסור לשוכר להשכיר, לכן דירות שכורות מרוהטות בכסאות או שולחן בהחלט יש לאסור, וכ"כ בספר אמרי יעקב (שטרן) על שו"ע הרב (דיני שאלה ושכירות יא,ב) "בבית שיש שם מטלטלין ודאי אסור להשכירו או להשאילו כדין כל מטלטלין", וכ"כ במשפטיך ליעקב (ד,טז) "כיום שיש בבית רהוט וחפצים של המשכיר בכל ענין לא יוכל השוכר להשכיר דהוי כמשכיר מטלטלין עם הבתים ולכ"ע אינו רשאי להשכיר בפרט אם יש בבית מטלטלין שניתן להבריח", ונדמה לי שיש להכליל בשם מטלטלין הכא גם מגירות מטבח שאינן מחוברות, דהא ניתן להבריחן, ויש לדון אולי אף ריהוט גדול ואולי אף מחובר, דהרמב"ם והרשב"א למדונו שספינה אי אפשר להבריח, אך לא השמיעונו היכן הגבול בדברים הקטנים מספינה (וראה בספר חוק ישראל דלקמן שם), ויש לעיין, וראה לקמן בסמוך. אכן יש לציין שבספר פסקי המשפט (שטז, 6) הביא על הנ"ל את המחנה אפרים (שכירות סימן י"ט) שכתב בשם הרשב"א דהא דאין השוכר רשאי להשכיר מטלטלין היינו מטלטלין שאינם מיועדים להשכיר ולהשאיל (ואפשר להבריחם) ומקורו בתשובת הרשב"א לעיל, ובמשפטיך ליעקב כתב דיש לומר דכוונתו רק למטלטלין הקבועים בקרקע, ואכן צ"ע אלו מטלטלין ניתן להכלילם בזה, וגם בדברי המחנ"א באופן כללי צ"ע דהא הב"י והרמ"א והנו"כ לא חילקו בזה וציינו רק הא דאם עשוי להבריח, ויש שהבינו אחרת ברשב"א ויש שחלקו על המחנ"א (עיין בזה בהרחבה בספר חוק לישראל שכירות ושאלה עמ' 500, ועוד), וסתימת שאר הפוסקים הכא דלא כדברי כמחנ"א בנקודה זו.
3. במאמר בצהר (שם) אסר אף במטלטלין לאו דווקא מצד הברחתם, אלא מחשש קלקול, ולכן אסר להשכיר בדירה עם ארונות משום שבמטלטלין "חוץ ממה שיש חשש שיבריחם, הרי גם אם יינזקו לא בכל מיטלטל שייך להחזיר המצב לקדמותו ע"י תיקונו, והוד מראה החפץ ייפגם לאחר שימוש רב, וכ"ש לאחר קלקול", וכאמור לעיל יש עוד מקום לעיין בכוונת הרא' והרמ"א בחילוק בין קרקע למטלטלין, ועפ"ז יהיה מקום לדון בהרחבה אף גבי כלי סניטריה כברזים, ואף בשימוש בדוד שמש שיכול לגרום לו נזק כגון ע"י שכחת כיבויו [ובמאירי בב"מ ע"ט כתב שההיתר בקרקע "שבכל מקום שהיא אינה יוצאת מרשות הבעלים" ואם נלך בכיוון זה ייגדל האיסור ואכמ"ל, ובצהר שם כתב שההיתר בקרקע משום שתי סברות ביחד א' היזק אינו מצוי וב' גם אם יהיה היזק יוכל לתובעו בב"ד שישלם ואכמ"ל].
(י) עוד מצינו כיוונים והיכי תמצים נוספים שיש לאסור על ידם ולאו דווקא בחילוק של דירה בימינו ומטלטלין.
4. במשפטיך ליעקב בתשובה נוספת (ח,לו) הביא שכתב בשו"ת מהר"א ששון (תורת אמת ר"ח) דאם שילם השוכר מראש אפילו לדעת הרמב"ם יכול המשכיר לומר שהוא מתנגד להכניס בו אחרים והרמב"ם מיירי שעדיין לא שילם השכירות, ויש עוד להאריך הרבה בחידוש זה, שהתדיינו בו רבים מן האחרונים (וציין לו גם בקצרה במאמר בצהר הנזכר).
5. בספר אמרי יעקב (שם) נטה לומר שאם השואל או השוכר אינם משלמים חשבונות חשמל ומים אלא המשכיר איכא למימר דשמא דוקא לו בלבד נותן "מתנה" או זכות זו ואינו יכול להעביר זכותו לאחר, ולא דמי לגוף הבית, שע"י השאלה נקנה לו, ותשלומים אלו הוו כהתחייבות שבעה"ב התחייב ליתן דבר לראובן שקיי"ל דאם ראובן אינו חפץ בו אין בידו להעביר לשמעון בלי הסכמת הבעלים.
6. בחוזים רבים בימינו כתוב במפורש שאין ברשות השוכר להשכיר לאחרים וללא חלוקה במשך הזמן, ובכה"ג וודאי שאסור להשכיר גם לתקופה קצרה, וכך כתב בפשיטות במשפטיך ליעקב, ובמאמר בצהר ציין דאסור אף בהתנו בעל פה, ודברי החשוקי חמד (לעיל) להתיר להשכיר לכמה שבועות אף שכתוב במפורש שאסור להשכיר, קשים ביותר.
7. כתב במשפטיך ליעקב דאם לא התנו כלום אם מנהג המדינה לאסור להשכיר אזי אסור, והנה יש לעיין מהו מנהג המדינה, ובחוק "השכירות והשאילה תשל"א" נכתב בזה הלשון "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר", והמשך החוק מציין שאם המשכיר לא הסכים מטעמים בלתי סבירים יכול השוכר לכופו באמצעות בית משפט, אולם על כל פנים, החוק מציין שצריך קודם כל לשאול את הסכמת המשכיר. לאור דברים אלו, נדמה לי א"כ שאם יש חוק מפורש האוסר, קשה במיוחד לומר שהמנהג הוא הפוך, ודלא כפי שכתב פסקי המשפט (לעיל) שבאופן גורף המנהג שלא להקפיד, ועוד שנותן הדבר לשיעורים, ובוודאי שיש הבדל בזה בין קהילה לקהילה, יישוב ליישוב, ועוד דברבים מן המקומות השכרת הדירות היא מבעלי הבתים עצמם ולא משוכרים.
8. עוד יש לומר שקשה להתעלם מסיעת הראב"ד ודעימיה לאסור אף בהשכרה לאותו מנין נפשות, ובצירוף הגבלות רבות כאן לאיסור, שמא יש מקום לומר שהמשכיר הוא מוחזק, והרוצה ליטול מזכויותיו עליו הראיה להיתר גמור ויש לעיין.
9. עוד יש לציין בנוסף את דברי הריטב"א (לעיל) שכתב בדעת הרמב"ם שכל ההיתר "כשהאנשים שוים שאין כל דירות בני אדם בבתים שוים", וז"ל המאמר בצהר בסיכום ההלכה "היבשה" ברמב"ם ע"פ הריטב"א וערוה"ש (דלעיל) "בתנאי שלשוכר השני יש תרבות מגורים ראויה וסבירה, והוא אדם הגון נוח נקי לא בעל מריבות ומסתדר עם שכניו".
ויש עוד הרבה מקום להאריך, ובין השיטין הוזכרו סוגיות שלא נדונו כפי הצורך, אך גם הוזכרו מקורות שניתן על ידם להרחיב יותר.